今天我们探讨一个简单的问题，什么是“房产投资”？
城市化不断深入，房价不断攀升，人们对于房产投资的向往日趋热烈。原来买多套房的人，会在一定程度被丑化，被鄙视，或者毫无遮掩的说“炒房客”“炒房佬”。更有一种，推高房价罪魁祸首的罪名，希望炒房客血本无归，倾家荡产，又或者，津津乐道于那些因炒房崩盘，资不抵债的新闻故事。
但是，多年来的实践经验告诉我们，炒房的人，最后并没有跳楼，也没有崩盘，相反他们过的越来越好。所以逐渐的“房产投资”这个标签，成为人们向往的一顶“冠冕”。
那么，什么是房产投资?
举个简单的例子，假如你买一套100万的房子，首付30万，贷款70万，月供4000元。然后出租，每个月租金2500元，这样每个月还贷月供变成1500元。两年以后，100万的房子价值变为150万，减去这百思特网两年需要支出的月供3.6万，这样这两年盈利为46.4万。每年净赚23万，平均每天收入630元。这就是传说中的“睡后”收入，就是哪怕你一天什么都不干，你的财富也会有630元价值增长。
这就是不动产的魅力，这就是为什么售楼部每次都人头攒动，为什么人们一有点钱，都想着投到房产，转化为“不动产”的原因。如果靠工资，两年赚46万，需要找一份每个月2万以上的工作，而且要起早贪黑，上班打卡，下班喝酒应酬，隔三差五听老板训话，牺牲陪家人的时间，去公司团建。冒着身材发福，不断油腻，泄顶脱发的危险，心力交瘁的过每一天。现在流行“睡后”收入，就是哪怕你不出去搬砖，在家睡觉，一觉醒来依然财富在增值。
这样理解，房产投资很简单，但是，上面我们举的例子有几个前提条件，下面我们来一一分析。
首先你要有能力买下这个价值100万的房子，就算贷款，但是你起码有30万启动资金。
第二要保证你这套价值100万的房子可以月租金达到2500块。
第三，你选择的房子两年内可以升值50万。
可能有人会说，其实这三条都很简单，只要有了第一条，后面的两条都是“捆绑销售”的，升值跟出租都是自带的功能。其实并不是这样，第一条反而是最简单的，攒够30万容易，但是买到真正有价值的房子，却不见得。所以为什么有的人，花30万买的房子，最后变成了300万，而有的人花30万买的房子，最后变成了35万。
所以今天来说一下，什么样的房子有投资价值，买什么样的房子，才能正确打开房产投资的大门。
网上有个买房口诀，叫做“远二近三”。理解为，远离顶层和低楼层，远离大马路和菜市场比较吵闹的地方。近三就是靠近学校、靠近地铁、靠近超市商场。这个说法当然有一定的道理，我们在这基础上，进行一下优化，重新梳理一下，希望能对要买房的朋友有更好的帮助。
从实际经验来看，顶层或者3层以下的楼层，确实在整体上不占优势，因为投资的最终目的是出售，就是接盘的人会否买单。所以大部分人，只要在可以选择的情况下，一般不会选择顶层，和超低的楼层。相对的喜欢选中间段楼层，就如现在的行情，楼市不太景气，买二手房的大部分会各种挑剔，可选择的多，所以一般会首先排除顶楼跟低楼层。
同样的道理，出租也是，顶层跟低楼层，不占优势，一般因为采光、视觉等各方面原因，低楼层相对很少人选择。这里有一个现身说法。前几天同时出租同一个小区两间房，一个是20＋层，另一个是5楼，两间面积差不多，价格也差不多，但是，高楼层的在放盘当天，经过了2-3波租客的讨价，当天签订出租合同。然而低楼层的虽然装修更好，配备更齐全，却经过了一个月的纠结，最后以低于高楼层400元每月的价格出租。
另百思特网外，靠近繁华大马路或者菜市场的会给人相对比较杂乱，秩序不好的感受，也会在房子出售的时候成为减分项。但是！这些所有的考虑，都是基于市场横盘，或者调控阶段。而且是一个城市房子居住的微观感受之上。
真正投资买房，看的不应该是这些过于细节问题，要从更宏观的角度考虑，就像填报高考志愿一样，先看城市，再学校，最后选专业。所以投资买房，先看城市，再看地段，最后因素才看户型，楼层这些问题。
楼层之间的劣势，跟大行情，房价上涨幅度比起来，可以微小的忽略不计。打个比方，曾经卖过一套三楼的房子，比市场价低了大概1000块左右，100多平米的房子，少卖10几万。这样看起来10几万很多，但是跟房子当时买进的时候价格比赚了80多万。然而对面小区的房子，因为配套问题，同期整体水平价格低，就算黄金楼层，100多平的房子最多也就赚30万左右。
由此可见，地段本身的“含金量”更高于实际楼盘上居住感受的需求。所以有上面的“近三”说法，靠近学校、地铁、商超。这个理论优化一下，就是以前我们总结过的房产投资五大要素，教育、交通、医疗、商业、产业。
产业一般会由城市量级决定，比如说一个三线城市，怎么都不可能有华为、腾讯这样的大企业的，所以有时候对这个要素是无能为力。这也是为什么北上广深的房价高，因为有很多超大企业，产业，所以吸引很多人才，所以房价会更高。
除了产业之外，在一个实在没有产业支撑的城市，那么就看前面几项。教育、医疗、交通、商业，在这几项里面，最优先的是教育，所百思特网以如果你有机会买房，买住宅，不管是自住还是投资，都要记得问销售一个问题，有没有学校配套，而且学校越好将来房子价值越大。
这里插播一句，可能你会担心说，北京正在教育改革，可能以后不是所有的学区房都能上学，学区房以后不吃香了。但是我想说，如果你有能力在北京上海深圳这样的城市买房，你有那个实力的话，相比学区，一线的土地更值钱。如果你想投资一线以下的城市，学区房的那些负面新闻，跟你一毛钱关系没有。
前几天深圳一些业主不是经历了惊魂29小时吗，从学校发布公告到撤销，经历了仅仅29个小时。为了学区孩子上学，拉横幅、维权、甚至上街游行，闹教育局的家长们，见过太多了，现在的80后、90后们有多么“重视教育”，你们根本想不到。所以为了孩子上学，家长可谓“什么事都干的出来”啊。
如果没有经验的话，投资房产就记住一句话即可，买学区、买学区、买学区！或者记住另外一句话，地铁口、地铁口、地铁口。总之，两样能占到其中一样，那么投资就成功了，如果都能占到，那就是你人品太好了。
所以房产投资五大要素里面，产业需要城市量级层面来决定，其余的四个方面，优先看教育，有无好的学校。其次看交通，是否靠近地铁，之后再考察商业跟医疗配套。用这几个因素来考量，具体楼盘是否值得投资，成功近在咫尺，你学会了吗？
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